شوک اجاره‌بها به سبد خوراک مستاجرها

تبعات فقر مسکن و شکست سیاست‌های دستوری در بازار اجاره، منجر به ایجاد و افزایش فقر غذایی مستاجرها در کشور شده است.

آمارهای رسمی مربوط به تورم اجاره مسکن، نتایج مطالعه صورت گرفته از سوی بازوی پژوهشی مجلس در حوزه فقر و نتایج نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، تبعات فقر مسکن و دشوارتر شدن تامین هزینه اجاره مسکن، خود را در شکل فقر شدید غذایی بین گروه زیادی از خانوارهای فاقد مسکن نشان داده است. در واقع پیامد تشدید فقر مسکن تحت‌تاثیر تورم عمومی بالا، جهش قیمت مسکن و شکست سیاست‌های دستوری در بازار اجاره، در شکل فقر غذایی و تشدید آن بین خانوارهای مستاجر و کم‌درآمد منعکس شده است.

روایت رسمی از تورم اجاره

بررسی‌ها برپایه آمارهای رسمی نشان‌دهنده آن است که شاخص اجاره مسکن در اردیبهشت ماه امسال در کشور نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته رشد ۳/ ۳۸ درصدی داشته است. به عبارت دیگر هزینه اجاره‌نشینی در کشور در اردیبهشت ماه امسال نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳/ ۳۸‌درصد افزایش یافته است. این میزان رشد در فروردین ماه امسال در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته ۹/ ۳۸‌درصد بوده است.

وضعیت تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن به روایت آمارهای رسمی نشان‌دهنده وجود تورم بالا در بازار اجاره است. این تورم بالا با دو معیار قابل ارزیابی است که مهم‌ترین آن مربوط به روند تغییرات اجاره‌بها در سه دهه گذشته در کشور است. وقتی این سطح از تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن با روند سه دهه تغییرات اجاره‌بها در کشور مقایسه می‌شود مشاهده می‌شود که در ۳۰ سال اخیر میانگین تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن حول و حوش ۲۰‌درصد بوده است.

این میزان یعنی تورم بیش از ۳۸ درصدی در بازار اجاره مسکن بر اساس آمار مربوط به تغییرات شاخص اجاره مسکن در کشور در اردیبهشت ماه امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته همچنین حدود دو برابر سقف مصوب یا سقف دستوری مجاز برای افزایش بها بر اساس مصوبه هیات دولت است.

از سال ۹۹، مصوبه‌ای در دولت به تصویب رسید که در قالب آن در هر سال موجران در شهر تهران مجاز به افزایش اجاره‌بها تا سقف ۲۵‌درصد بودند. سال ۹۹ این میزان برای دیگر شهرهای بزرگ تا ۲۰‌درصد و سایر شهرها تا ۱۵‌درصد تعیین شد. در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز سقف دستوری مجاز برای افزایش اجاره‌بها در تهران تا ۲۵‌درصد و در سایر شهرها تا ۲۰‌درصد تعیین شد. برای سال‌جاری نیز این سیاست به بازار اجاره ابلاغ شده است. اما تجربه سه سال اجرای این سیاست در بازار مسکن بر اساس آمارهای رسمی نشان‌دهنده شکست سقف‌گذاری دستوری برای میزان افزایش نرخ اجاره است. تورم اجاره مسکن در حالی بر اساس آمار مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن در اردیبهشت ماه امسال نسبت به مقطع زمانی مشابه سال قبل ۳/ ۳۸‌درصد اعلام شده است که این میزان حدود دو برابر سقف مصوب برای افزایش اجاره‌بهاست.

روند ۴ سال اخیر تورم اجاره مسکن کشوری نیز نشان‌دهنده شکست این سیاست و ثبت تورم دو برابری در بازار اجاره نسبت به سقف اعلام‌شده است. نگاهی به تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن در کشور بر اساس آمارهای رسمی نشان می‌دهد، تورم اجاره‌بها در سال ۹۸ در کشور ۳۲‌درصد بود؛ این میزان در سال ۹۹ به ۴۳ درصد، در ۱۴۰۰ به ۴۶‌درصد و در سال ۱۴۰۱ به ۳۵‌درصد رسید.

میانگین تورم اجاره‌بها در این چهار سال نیز معادل ۴۱‌درصد بوده است که این میزان دقیقا دو برابر سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در دوره اجرای این سیاست بوده است.

تشدید فقر غذایی مستاجرها

تازه‌ترین آمارهای رسمی در خصوص تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن یا تورم بازار اجاره در حالی نشان‌دهنده شکست سیاست دستوری برای مهار تورم در این بخش از بازار مسکن است که بازوی پژوهشی مجلس در یک گزارش کارشناسی با عنوان «وضعیت فقر و ویژگی‌های فقرا در دهه گذشته (دهه ۹۰)»، به موضوع فقر مسکن و اثر آن بر فقر غذایی خانوارهای مستاجر پرداخته است. یافته‌های گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد خانوارهای مستاجر در نیمه دوم دهه ۹۰ ناچار شدند برای تامین هزینه اجاره‌نشینی از سایر هزینه‌های زندگی خود کم کنند. مهم‌ترین آن نیز هزینه‌های مواد غذایی یا خوراکی است که در این گزارش از آن با عنوان کاهش سهم کالری در سبد هزینه خانوارها تحت‌تاثیر تورم هزینه اجاره‌نشینی نام برده شده است. بر اساس این گزارش، سکونت در مسکن استیجاری یکی از مواردی است که رفاه خانوار را کاهش می‌دهد. نرخ برخورداری از مسکن استیجاری در بین فقرای شهری در حدود ۴ واحددرصد بیش از غیرفقراست. همچنین مستاجران به علت پرداخت هزینه‌های اجاره مجبورند از سایر هزینه‌های خود و به طور خاص از خوراک بکاهند. به طوری که کالری دریافتی مستاجران به طور میانگین همواره پایین‌تر از مالکان بوده است.

سهم مسکن از کل هزینه خانوار در دهه ۹۰ معادل ۱۳‌درصد افزایش یافته و از ۲۳‌درصد در سال ۱۳۹۰ به ۲۷درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است. اما افزایش فقر و کاهش سهم سایر هزینه‌ها به جز خوراک و مسکن، تنها معطوف به کاهش هزینه‌های رفاهی نیست و می‌تواند پیامدهای جبران‌ناپذیری برای خانوار داشته و موجبات فقر بین‌نسلی را فراهم آورد. به عنوان مثال سهم آموزش از کل هزینه‌های خانوار طی دهه حدود ۶۰‌درصد کاهش یافته است.

در این گزارش تاکید شده است که برخورداری یا عدم‌برخورداری از مسکن در یک اقتصاد تورمی و در حال رکود می‌تواند یکی از دلایل توضیح‌دهنده فقر باشد. از آنجاکه مسکن یک کالای ضروری است، خانوار ملزم به تامین هزینه آن است. از این رو در شرایط تورمی ممکن است مستاجران به علت پرداخت هزینه‌های اجاره از سایر هزینه‌های خود بکاهند. این در حالی است که اولا کالری دریافتی هر دوخانوار مستاجر و غیرمستاجر در طول زمان کاهشی بوده و ثانیا، کالری دریافتی مستاجران همواره کمتر از کالری دریافتی غیرمستاجران بوده است؛ یعنی می‌توان گفت مستاجران به‌علت هزینه‌های مسکن ناچار شدند تا خوراک خود را کاهش دهند. در سال ۱۴۰۰ میانگین کالری دریافتی مستاجران حدود ۱۹۹۰ و برای غیرمستاجران حدود ۲۱۰۰ کیلوکالری بوده است.

توجه به این نکته نیز ضروری است که میزان کالری دریافتی از یک مقداری دیگر نمی‌تواند کمتر شده و نیازهای یک انسان زنده باید تامین شود. گزارش‌های مکمل نشان می‌دهد در شرایطی که کف کالری موردنیاز انسان زنده در روز به طور متوسط معادل ۲۱۰۰ کیلوکالری است، درسال ۱۴۰۰، میانگین کالری دریافتی خانوارهای مستاجر در روز به کمتر از این میزان یعنی ۱۹۹۰ کالری سقوط کرد.

بنابراین در یک جمع‌بندی کلی در بررسی وضعیت مستاجران اولا نرخ استیجار در مناطق شهری در بین فقرا در سال ۱۴۰۰ حدود ۴ واحددرصد بیش از غیرفقرا بوده است. ثانیا، به‌ نظر می‌رسد مستاجران به علت هزینه‌های اجاره، در طول زمان مجبور شدند تا از خوراک خود بکاهند. کالری دریافتی خانوار مستاجر به طور معناداری کمتر از کالری دریافتی خانوار غیرمستاجر است.یافته‌های این مطالعه نشان می‌دهد که مستاجران به طور متوسط همواره کالری دریافتی کمتری نسبت به‌ غیرمستاجران داشتند و همچنین نرخ استفاده از مسکن استیجاری در بین فقرا بیش از غیرفقراست. در این گزارش، بازوی پژوهشی مجلس خطاب به سیاستگذار اعلام کرده است: یک توصیه سیاستی، برنامه‌های حمایتی از مستاجران است. در حالی که سیاست‌های مبتنی بر خانه‌دار کردن همه مردم معمولا با چالش‌های زیادی مواجه است، در دنیا برنامه‌های حمایتی متعددی برای مستاجران از قبیل کمک هزینه اجاره یا مساکن اجتماعی وجود دارد که می‌تواند برای مدتی از مستاجران حمایت کند تا بتوانند در طول زمان به پس‌انداز کردن برای خرید خانه اقدام کنند.

در کنار همه سیاست‌های حمایتی توصیه‌شده، توجه به منابع سیاست‌های حمایتی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به‌ طور کلی تورم‌های مزمن در اقتصاد ایران و رشدهای اقتصادی بی‌ثبات باعت رشد فقر در اقتصاد ایران شده است. ازطرف دیگر سیاست‌های حمایتی اجراشده نیز تا حدود زیادی بدون منبع درآمدی مشخصی بوده و منابع سیاست‌های حمایتی از محل‌های تورم‌زا تامین شده که خود باعث تورم بیشتر و بدتر شدن وضع فقرا شده است. شرط لازم برای کاهش فقر در کشور، اول از همه ثبات اقتصاد کلان و کاهش تورم است. بدون کنترل تورم نمی‌توان انتظار بهتر شدن وضعیت اقتصادی را داشت؛ زیرا تورم اولین و اصلی‌ترین عاملی است که سفره فقرا را کوچک می‌کند. پس از آن سیاست‌های حمایتی به‌نفع فقرا باید به‌اجرا گذاشته شود.

تورم، متهم ردیف اول

در حالی که هم در گزارش مرکز پژوهش‌ها و هم در دیدگاه‌های کارشناسان، به نقش تورم عمومی بالا و تبعات آن در افزایش فشار بر مستاجرها و ثبت تورم‌های شدید در بازار اجاره تاکید شده است، آمارها نشان می‌دهد در دو تا سه سال اخیر تورم عمومی حداقل ۵/ ۱ برابر میانگین تورم عمومی سالانه در سال‌های قبل بوده است. اگر در سال‌های گذشته متوسط رشد قیمت کالاها و خدمات (تورم عمومی) در هر سال حول و حوش ۲۰‌درصد بوده است، این میزان در ۲تا ۳ سال اخیر به طور متوسط بیش از ۳۰‌درصد بوده و حتی به بالای ۵۰‌درصد نیز در مقاطعی رسیده است. از این رو، سه عامل اصلی تورم بالا در بازار اجاره و رشد شدید قیمت‌ها در این بازار که در نهایت خود را در شکل تشدید فقر غذایی در بین طیف گسترده‌ای از خانوارهای مستاجر و فاقد مسکن نشان داده است قابل شناسایی است. تورم عمومی بالا، جهش قیمت مسکن از سال ۹۷ و همچنین پیامدهای مداخله دستوری در بازار اجاره این سه عامل هستند. از سال ۹۹ اگرچه با هدف حمایت از خانوارهای مستاجر مصوبه تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره مسکن به همراه دستور منع موجرها برای دریافت حکم تخلیه در بازار به اجرا درآمد که نه‌تنها به روایت آمارهای رسمی این سقف‌ها در بازار اجاره رعایت نشد که تورم دو برابری اجاره نسبت به سقف تعیین‌شده به ثبت رسید. از سوی دیگر، منع موجرها از دریافت حکم تخلیه باعث بروز نگرانی‌هایی در سمت عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار شد و بنابراین به واسطه خودداری گروهی از موجرها از عرضه آپارتمان‌های خود به بازار اجاره به دلیل این نگرانی، اجاره‌بها از ناحیه کاهش عرضه تحت‌تاثیر قرار گرفته و رشد بیشتری نسبت به سال‌های قبل تجربه کرد.

مخالفت ۹۵ درصدی با مصوبه دستوری

در شرایطی که هم به روایت آمار رسمی و هم بر اساس دیدگاه‌های کارشناسی، اعمال مصوبه دستوری برای مهار تورم در بازار اجاره در سال‌های اخیر بی‌اثر بوده است، نتایج نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» در این باره نیز نشان می‌دهد از بین بیش از ۳‌هزار شرکت‌کننده در این نظرسنجی، ۹۵‌درصد شرکت‌کننده‌ها (تا لحظه تنظیم این گزارش در بعد از ظهر دیروز)، معتقد بوده‌اند که اجرای سیاست دستوری و سقف‌گذاری در بازار اجاره، در مهار تورم این بازار بی‌اثر بوده است.

در این نظرسنجی، دو سوال مهم مطرح شد که یک سوال مربوط به اثر مداخله دستوری در بازار اجاره از طریق مصوبه سقف‌گذاری برای افزایش نرخ اجاره بود که در بالا به آن اشاره شد. سوال دوم هم این بود که بهترین تصمیم برای کنترل اجاره‌بهای مسکن چیست؟

از بین بیش از ۳‌هزار و ۵۰۰ نفر پاسخ‌دهنده به این سوال تا لحظه تنظیم این گزارش در بعد از ظهر دیروز، ۷۲‌درصد بهترین تصمیم برای مهار تورم اجاره را کنترل تورم عمومی و سپس تنظیم‌گری در بازار اعلام کردند. ۲۳‌درصد ساخت مسکن و ۵‌درصد تعیین دستوری اجاره‌بها را بهترین سیاست انتخاب کرده‌اند.

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد ریشه اصلی تورم اجاره در وهله اول تورم عمومی و اثر متغیرهای بیرونی بر بازار مسکن، شکل‌گیری انتظارات تورمی به دنبال تشدید ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی و همچنین وجود اشکال در سیاست‌های مالی، رشد نقدینگی و چاپ پول برای جبران کسری بودجه و همچنین جهش قیمت مسکن تحت‌تاثیر همه این عوامل است. بنابراین راهکار کارشناسان برای مهار تورم، از بین بردن همه این تهدیدهای داخلی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره است. در گام بعدی و در داخل بازار نیز لازم است هر چه سریع‌تر با ابزارهای موثر مالیاتی، نسبت به ترغیب و تشویق چندخانه‌ای‌ها به عرضه آپارتمان‌های خود به بازار مسکن و افزایش ریسک و هزینه برای ملاکی و خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، اقدام شود.