تغییر رفتار خریداران و فروشندگان در بازار مسکن / ورود شکارچی‌ها به بازار ملک

از سوی دیگر، هم‌اکنون در سمت تقاضای مسکن نیز، گروه عمده معامله‌گران، افرادی هستند که واسطه‌ها از آنها با عنوان شکارچی‌های بازار مسکن یاد می‌کنند. این افراد متقاضیانی هستند که به قصد سرمایه‌گذاری بلند مدت- عمدتا دو تا سه ساله – وارد بازار شده  واقدام به خرید فایل‌هایی می‌کنند که سطح قیمت آنها مناسب‌تر از قیمت فایل‌های مشابه عرضه شده به بازار مسکن یا به اصطلاح فایل‌های اکازیون هستند.

همزمان با این رویداد و به دنبال افت محسوس قیمت دلار در روزهای اخیر، ماجرای روند تصاعدی قیمت‌ها به دلیل فعالیت لیدرهای جدید در بازار مسکن متوقف شده است. لیدرها با مشاهده فضای رکودی بازار و برای یافتن مشتری در این فضا، اقدام به ارائه فایل خود با قیمت مناسب‌تر به بازار کرده و به این وسیله فضا  وشرایط را برای تعیین قیمت‌های بالا از سوی سایر افرادی که بعد از آنها اقدام به معرفی فایل به بازار می‌کنند محدود می‌کنند.

تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد هم‌اکنون دو تغییر محسوس در سمت تقاضای مسکن مشاهده می‌شود. اولین تغییر مربوط به جنس خریدهای مسکن است. عمده خریدهایی که در بازار ملک هم‌اکنون انجام می‌شود از جنس خریدهای «تبدیلی» است. به این معنا که عمده خریداران مسکن افرادی هستند که بخشی از هزینه مورد نیاز برای خرید آپارتمان در تهران را از فروش املاک خود در حومه یا از طریق تبدیل سایر دارایی‌ها با اضافه کردن پول نقد به آنها، انجام می‌دهند. کارشناسان از این معاملات به معاملات دومینویی تعبیر می‌کنند که در جریان آن دارایی‌های ملکی حومه یا دیگر دارایی‌ها به دارایی ملکی در شهر تهران تبدیل می‌شوند. از سوی دیگر  هم‌اکنون سرمایه‌گذاران ملکی به عنوان گروه اصلی حاضر در بازار تقاضای مسکن به سرمایه‌گذاران بلند مدت تبدیل شده‌اند و رفتار آنها از بابت بازه زمانی نگهداری ملکی تغییر کرده است.

از سوی دیگر 6 تغییر رفتار مهم در سمت عرضه مسکن قابل مشاهده است.اولین تغییر مهم به افزایش فایل فروش مربوط می‌شود. هم‌اکنون حجم فایل‌های فروش عرضه شده به بازار مسکن در مقایسه با سال گذشته همین موقع حدود دو برابر افزایش یافته است.البته بخشی از این افزایش به دلیل اعمال محدودیت‌های کرونایی در سال گذشته است اما در کل تعداد فایل‌ها صرف نظر از این موضوع افزایش داشته است. در دومین تغییر قابل مشاهده در سمت عرضه، می‌توان دید که فروشنده‌ها دیگر مانند ماه‌های گذشته قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش ملک را به صورت روزانه و ساعتی افزایش نمی‌دهند.

سومین تغییر، به از بین رفتن یا کمرنگ شدن مقاومت  واصرار فروشنده‌ها روی قیمت‌های پیشنهادی تعیین شده ، مربوط می‌شود.

از سوی دیگر، با تغییر لیدرها که پیش از این نیز به آن اشاره شد قابل ذکر است. لیدرهای ملکی که پیش از این نقش اصلی در روند صعودی قیمت‌های فروش داشتند در شرایط فعلی نقش بارزی بر تعیین سطح پایین‌تر قیمت‌ها به عنوان قیمت عرف منطقه بازی می‌کنند. سال گذشته این افراد با معرفی فایل با قیمت بالا، در تنظیم رفتار فروشنده‌ها در جهت تعیین قیمت‌های صعودی نقش اساسی داشتند.

در واقع این افراد با معرفی فایل با قیمت بالا به بازار، در مبنا قرار گرفتن قیمت بالا به عنوان قیمت عرف منطقه نقش اصلی داشتند  وباعث می‌شدند قیمت اعلامی از سوی آنها به عنوان قیمت عرف منطقه شناخته شود. از آنجا که بازار معاملات مسکن نیز در ماه‌های قبل در رکود قرار داشت و معرفی فایل محدود بود این قیمت‌های بالا مبنای قیمت منطقه قرار می‌گرفت. هم‌اکنون این نقش تغییر جهت داده است و گروه جدید لیدرها با معرفی فایل با قیمت پایین‌تر، در حال تغییر دادن عرف قیمتی مناطق هستند یا دست‌کم باعث می‌شوند فروشنده‌ها قیمت‌های خود را افزایش ندهند. از بین رفتن هیجانات قیمتی یا خروج ناگهانی فایل از بازار از دیگر تغییرات ایجاد شده در رفتار سمت عرضه است.

همچنین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از افزایش تعداد فایل‌های با قیمت توافقی خبر می‌دهد. این موضوع به این دلیل است که در حال حاضر فروشنده‌ها می‌دانند از آنجا که هم‌اکنون قیمت‌ها در وضعیت شکننده قرار گرفته است در صورت اعلام قیمت ممکن است فایل زنگ‌خور نداشته باشد. براساس تجزیه و تحلیل‌های صورت گرفته از سوی بازار آنلاین دیوار(سامانه‌ای که فروشنده‌های ملک فایل‌های خود را به شکل مجازی در این سامانه عرضه می‌کنند)، در دو منطقه مصرفی  وشاخص 4 و 5 شهر تهران میانگین قیمت فایل‌های فروش مسکن در دو هفته اول اردیبهشت ماه 1400 در مقایسه با اسفند 99، بین 1 تا 2 درصد کاهش داشته است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تغییرات قیمت پیشنهادی یا تغییرات قیمت فروش در فایل‌ها که در واقع تورم پنهان در بازار مسکن است می‌تواند اثر معنادار بر قیمت مسکن داشته باشد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است این 8 تغییر، همه تحولات رخ داده در بازار مسکن در دو هفته اول اردیبهشت ماه نیست. تحقیقات همچنین نشان می‌دهد در صورت ادامه ریزش قیمت دلار که در هفته گذشته بیش از 5 درصد ودر فروردین ماه 3 درصد کاهش داشت، قیمت‌ها در بازار مسکن نیز به سمت کاهش حرکت خواهد کرد. واسطه‌ها معتقدند، تغییرات نرخ دلار بین یک تا سه ماه در بازار مسکن اثر خود را نشان می‌دهد. در شرایط فعلی اما بازار مسکن در شرایط رکودی قرار دارد؛ اگر چه قیمت‌ها در فایل‌های فروش برخی مناطق کاهش داشته است اما در برخی مناطق و در برخی فایل‌ها قیمت‌ها ثابت شده است، برخی فروشنده‌ها دست‌نگه داشته‌اند و منتظر تحولات متفاوت در بازار هستند  و خریداران نیز در انتظار کاهش قیمت در حال رصد شرایط هستند.

در جنوب شهر یک هشدار مهم از سوی برخی واسطه‌ها به سیاست‌گذار مسکن اعلام می‌شود. مبنی بر اینکه در صورت عدم تقویت بازار رقیب بازار مسکن(بازار پول  وسپرده‌های بانکی) در صورت ادامه ریزش در بازار دلار بخشی از نقدینگی‌ها می‌تواند به سمت بازار مسکن این مناطق حرکت کند اما در صورت جذاب شدن نرخ سپرده‌های بانکی این اتفاق نخواهد افتاد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» اطلاعات اعلام شده در این گزارش، نتایج تحقیقات میدانی مربوط به وضعیت بازار مسکن در دو هفته اول اردیبهشت ماه است و اگر ریزش قیمت دلار در روزها  وهفته‌های پیش‌رو ادامه داشته باشد این موضوع می‌تواند اثر خود را روی قیمت‌های قطعی اردیبهشت ماه نشان دهد.